Décompte de charges : vérifiez-le en 2 minutes
Un bailleur ne peut facturer que les charges prévues expressément par le bail, à leur coût réel. Réparations, assurance du bâtiment, impôt foncier ou amortissement ne sont jamais à votre charge. Dans l'exemple ci-dessous, 450 CHF sont contestables : le solde à payer passe de 500 à 50 CHF.
- 1× par anDécompte au moinsart. 4 OBLF
- 3 à 5 %Frais d'administration usuelspratique, pas de maximum légal
Ce que dit le droit du bail
- Les frais accessoires ne sont dus que s'ils ont été convenus spécialement dans le bail, poste par poste ; un renvoi à des conditions générales ne suffit pas. Ce qui n'est pas mentionné est compris dans le loyer (art. 257a CO ; ATF 121 III 460, 135 III 591).
- Seuls les coûts effectifs liés à l'usage du logement peuvent être facturés : chauffage, eau chaude, eau, conciergerie, électricité des parties communes, abonnement d'ascenseur… (art. 257b CO, art. 5 OBLF).
- Jamais à la charge du locataire : la réparation et le remplacement des installations, les intérêts et l'amortissement (art. 6 OBLF), l'entretien de l'immeuble, l'impôt foncier et l'assurance du bâtiment (ATF 137 I 135).
- Le bailleur établit un décompte au moins une fois par an. Vous pouvez consulter les factures originales (art. 257b al. 2 CO, art. 4 et 8 OBLF). Les frais d'administration sont admis au coût réel ou aux « taux usuels » (art. 4 al. 3 OBLF), en pratique 3 à 5 %.
- Charges au forfait : pas de décompte, mais le forfait doit correspondre à la moyenne des trois dernières années (art. 4 al. 2 OBLF).
- Aucun délai légal ne vous oblige à contester vite, et payer sans réagir ne vaut pas acceptation ; un trop-payé peut être réclamé dans les 3 ans dès que vous l'avez découvert (art. 67 CO).
Si un poste vous paraît faux
- Comparez avec le bail chaque poste facturé doit y figurer.
- Demandez les justificatifs par écrit, en citant l'art. 257b CO.
- Saisissez la conciliation l'autorité de conciliation en matière de bail de votre district, si le désaccord persiste.
Postes courants : facturables ou non
« Si prévu au bail » : imputable seulement si le bail le désigne précisément, au coût effectif.
| Poste | Facturable au locataire | Base |
|---|---|---|
| Combustible et énergie de chauffage, électricité des brûleurs et pompes | Si prévu au bail | Art. 5 al. 2 let. a et b OBLF |
| Ramonage, nettoyage et révision de la chaudière et de la citerne | Si prévu au bail | Art. 5 al. 2 let. d et e OBLF |
| Relevé et décompte individuel des compteurs, maintenance du chauffage | Si prévu au bail | Art. 5 al. 2 let. f et g OBLF |
| Chauffage à distance (centrale extérieure) | Si prévu au bail | Art. 6a OBLF |
| Eau, épuration, égouts, enlèvement des ordures | Si prévu au bail | Art. 257b CO |
| Conciergerie, électricité des parties communes | Si prévu au bail | Art. 257a et 257b CO |
| Abonnement d'entretien de l'ascenseur, jardin, déneigement, téléréseau | Si prévu au bail | Art. 257a et 257b CO |
| Frais d'administration du décompte | Coût réel ou taux usuels (3 à 5 % en pratique) | Art. 4 al. 3 OBLF |
| Réparation et remplacement des installations | Jamais | Art. 6 let. a OBLF |
| Intérêts et amortissement des installations | Jamais | Art. 6 let. b OBLF |
| Entretien et rénovation de l'immeuble | Jamais (sauf menus travaux, art. 259 CO) | ATF 105 II 35 |
| Impôt foncier | Jamais | ATF 137 I 135 |
| Assurance du bâtiment | Jamais | ATF 137 I 135 |
| Chauffage des locaux non loués | À la charge du bailleur (part réduite à 1/3, 1/2 ou 2/3 s'ils n'ont été chauffés que contre le gel) | Art. 7 OBLF |
Et ensuite ?
Questions fréquentes
Quelles charges le bailleur peut-il facturer ?
Celles qui sont mentionnées une à une dans le bail et liées à l'usage du logement : chauffage, eau chaude, eau, conciergerie, électricité des parties communes, entretien du jardin, ascenseur… au coût réel.
L'assurance du bâtiment peut-elle être mise dans les charges ?
Non. Le Tribunal fédéral a jugé que l'assurance du bâtiment, comme l'impôt foncier, ne dépend pas de l'usage du logement et ne peut pas être facturée au locataire (ATF 137 I 135). Seule une assurance propre à l'installation de chauffage peut l'être.
Combien de frais administratifs sont admis ?
La loi admet le coût réel ou les « taux usuels ». En pratique, 3 à 5 % des charges sont courants ; un montant plus élevé doit pouvoir être justifié.
Dans quel délai contester un décompte de charges ?
Aucun délai légal précis : réagissez par écrit dès que possible. Un montant payé à tort peut être réclamé dans les 3 ans dès que vous découvrez l'erreur, et au plus tard 10 ans après le paiement.
Sources : Code des obligations, art. 257a et 257b (version consolidée du 1er octobre 2026) ; Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 4 à 8 ; Tribunal fédéral, ATF 137 I 135 (assurance du bâtiment et impôt foncier) ; Tribunal fédéral, ATF 121 III 460 (frais accessoires convenus spécialement) ; Office fédéral du logement : droit du bail, frais accessoires. Règles vérifiées le 21 octobre 2026 par Louis Jean Payer. Méthode