Hausse de loyer après travaux : combien au maximum ?
Après une rénovation d'un million de francs, dont la moitié compte comme plus-value, un logement qui représente 10 % de l'immeuble peut voir son loyer augmenter d'au plus 258 CHF par mois (installations prévues pour 25 ans). Le bailleur ne peut répercuter que la part des travaux qui crée une plus-value, rémunérée au taux de référence de 1,25 % majoré de 2 points, plus l'amortissement et l'entretien.
- 50–70 %Part à plus-value d'une grosse rénovationen règle générale (art. 14 OBLF)
- 1,625 %Taux d'intérêt sur l'investissement(1,25 % + 2 points) ÷ 2
Ce que dit la loi
- Seuls les travaux qui créent une plus-value permettent une hausse : nouvel équipement, agrandissement, améliorations énergétiques. Remettre en état ce qui existait, c'est de l'entretien, déjà couvert par le loyer (art. 14 OBLF).
- Pour une rénovation importante, on présume qu'entre 50 et 70 % du coût créent une plus-value ; c'est une règle générale, que le locataire ou le bailleur peut renverser en prouvant la part réelle. Seule la part qui dépasse la remise en état compte, et les aides reçues pour ces améliorations sont déduites (art. 14 al. 1, 3 et 3bis OBLF).
- La part à plus-value est rémunérée au taux de référence (1,25 %) majoré de 2 points (Tribunal fédéral, 4A_75/2022 du 30 juillet 2024, ATF 151 III 16), appliqué pour moitié puisque l'investissement s'amortit (pratique, reprise par le projet d'art. 14 al. 4bis OBLF). S'y ajoutent l'amortissement sur la durée de vie des installations et l'entretien : le projet de révision de l'OBLF (art. 14 al. 4quater, pas encore en vigueur) prévoit 10 % de l'intérêt et de l'amortissement, ou 1 % du coût ; le calcul reprend ces valeurs.
- La hausse ne peut être notifiée qu'une fois les travaux achevés et les pièces justificatives en main ; pour de gros travaux, des hausses échelonnées selon les paiements sont admises (art. 14 al. 5 OBLF). Elle doit l'être sur la formule officielle du canton, avec ses motifs, sinon elle est nulle (art. 269d al. 2 CO), au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation (art. 269d al. 1 CO). Les baux indexés et échelonnés suivent des règles propres (art. 269b et 269c CO).
- Vous pouvez la contester dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation de votre canton (art. 270b CO), et demander au bailleur le détail chiffré des travaux (art. 20 OBLF).
Si vous recevez une hausse
- Vérifiez la formule formule officielle du canton, motifs indiqués, délai respecté.
- Demandez le détail coût des travaux, part à plus-value, durée de vie, clé de répartition.
- Contestez dans les 30 jours auprès de l'autorité de conciliation, gratuitement.
Hausse mensuelle selon la plus-value et la durée de vie
Méthode du Tribunal fédéral, taux de référence 1,25 %, entretien à 10 % de l'intérêt et de l'amortissement (projet d'OBLF). Montants pour tout l'immeuble, avant répartition entre logements.
| Durée de vie | Taux annuel | 10 000 CHF | 50 000 CHF | 100 000 CHF |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 9,121 % | 76 CHF | 380 CHF | 760 CHF |
| 20 ans | 7,288 % | 61 CHF | 304 CHF | 607 CHF |
| 25 ans | 6,188 % | 52 CHF | 258 CHF | 516 CHF |
| 30 ans | 5,454 % | 45 CHF | 227 CHF | 455 CHF |
| 40 ans | 4,538 % | 38 CHF | 189 CHF | 378 CHF |
Et ensuite ?
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il augmenter le loyer après des travaux ?
Oui, mais seulement pour la part des travaux qui crée une plus-value : nouvel équipement, agrandissement, économies d'énergie. L'entretien et les réparations qui remettent les choses en état sont déjà payés par le loyer et ne justifient aucune hausse.
Comment se calcule la hausse ?
La plus-value est multipliée par un taux annuel qui additionne l'intérêt (taux de référence de 1,25 % plus 2 points, divisé par deux), l'amortissement (100 divisé par la durée de vie des installations) et l'entretien. Le résultat est réparti entre les logements, puis divisé par 12.
Qu'a changé le Tribunal fédéral en 2024 ?
Jusqu'en 2024, la pratique rémunérait la plus-value au taux de référence majoré d'un demi-point. Depuis l'arrêt 4A_75/2022 du 30 juillet 2024, c'est le taux de référence majoré de 2 points tant qu'il ne dépasse pas 2 %, comme pour le rendement admis du loyer. Le Conseil fédéral a mis en consultation en 2026 une modification de l'ordonnance qui reprend cette méthode ; elle n'est pas encore en vigueur.
Quelle durée de vie retenir ?
Celle des installations rénovées, selon le tableau paritaire des durées de vie établi par l'association des locataires et celle des propriétaires : en Suisse romande, celui de la FRI et de l'ASLOCA donne par exemple 20 à 25 ans pour une rénovation complète de cuisine, 30 ans pour une salle de bain et 25 ans pour des fenêtres à double vitrage. Pour une rénovation complète, on prend une moyenne pondérée.
Que faire si la hausse paraît trop élevée ?
Demander par écrit le décompte des travaux et le calcul, puis, si nécessaire, contester la hausse dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation. La procédure de conciliation est gratuite (art. 113 al. 2 let. c CPC).
Sources : Tribunal fédéral, arrêt 4A_75/2022 du 30 juillet 2024 (ATF 151 III 16) : rendement des investissements à plus-value au taux de référence majoré de 2 points ; communiqué du 10.09.2024 ; Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF, RS 221.213.11), art. 14 (prestations supplémentaires), 19 et 20 ; Code des obligations, art. 269a let. b, 269d (formule officielle) et 270b (contestation dans les 30 jours) ; DEFR / OFL, projet de modification de l'OBLF et rapport explicatif, consultation du 25 février au 5 juin 2026 (art. 14 al. 4bis à 4quater, art. 10) ; Office fédéral du logement : taux d'intérêt de référence 1,25 % (communiqué du 01.09.2026, prochaine publication le 01.12.2026) ; ASLOCA / HEV Schweiz : tableau paritaire des durées de vie (édition 2024) ; FRI et ASLOCA, tableau paritaire des amortissements (Lausanne, 21 février 2007) ; Tribunal fédéral, arrêt 4A_6/2021 du 22 juin 2021 : 50 à 70 % présomption réfragable ; répartition entre logements (ATF 139 III 209). Règles vérifiées le 20 octobre 2026 par Louis Jean Payer. Méthode