Amortir directement ou indirectement ?
Couple à Lausanne, revenu imposable de 120 000 CHF, hypothèque de 600 000 CHF à 2,03 % : amortir 7 258 CHF par an pendant 15 ans revient 11 322 CHF moins cher en indirect, impôt sur le retrait du 3e pilier compris. En indirect, la dette ne baisse pas, mais le versement au 3e pilier est déductible chaque année ; les intérêts du logement habité ne le sont plus dès 2029, quand la valeur locative disparaît.
- 7 258 CHFVersement 3a maximal 2026avec 2e pilier
- 2,03 %Taux fixe 10 ans (BNS)moyenne des nouvelles affaires, août 2026
Comment ça marche
- Amortissement direct : vous remboursez chaque année une part de l'hypothèque. La dette et les intérêts baissent, donc aussi la déduction fiscale des intérêts.
- Amortissement indirect : vous versez le montant sur un compte ou une police de 3e pilier mis en gage auprès de la banque. La dette reste la même jusqu'au retrait du 3a, qui la rembourse. Le versement est déductible jusqu'à 7 258 CHF par an en 2026 si vous avez un 2e pilier.
- Jusqu'en 2028, les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu, jusqu'au montant des revenus de la fortune augmenté de 50 000 CHF (art. 33 al. 1 let. a LIFD ; même limite dans tous les cantons, art. 9 al. 2 let. a LHID ; le calcul ne l'applique pas).
- Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative est supprimée : les intérêts du logement que vous habitez ne sont plus déductibles, sauf une déduction limitée dans le temps pour un premier achat, qui n'est pas comptée ici (Conseil fédéral, communiqué du 1er avril 2026).
- Le capital du 3e pilier est imposé une seule fois au retrait, à part des autres revenus et à taux réduit, comme un capital du 2e pilier ; il n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune pendant l'épargne.
- Les banques demandent en général d'amortir la part de l'hypothèque qui dépasse deux tiers de la valeur du bien en 15 ans au plus, ou avant la retraite (directives de l'Association suisse des banquiers).
Avant de choisir
- Demandez à votre banque si elle accepte l'amortissement indirect et sous quelle forme.
- Regardez votre taux marginal plus il est élevé, plus l'indirect est intéressant.
- Pensez au retrait plusieurs comptes 3a retirés sur des années différentes réduisent l'impôt.
Le plus avantageux, chefs-lieux romands
Couple sans enfant, hypothèque de 600 000 CHF à 2,03 %, 7 258 CHF par an pendant 15 ans, rendement 3a nul. Écart sur toute la durée, impôt au retrait compris.
| Commune | Revenu imposable 120 000 CHF | Revenu imposable 200 000 CHF |
|---|---|---|
| Lausanne (VD) | indirect + 11 322 CHF | indirect + 25 262 CHF |
| Genève (GE) | indirect + 13 108 CHF | indirect + 22 951 CHF |
| Fribourg (FR) | indirect + 12 077 CHF | indirect + 23 099 CHF |
| Neuchâtel (NE) | indirect + 11 770 CHF | indirect + 23 207 CHF |
| Sion (VS) | indirect + 7 306 CHF | indirect + 22 991 CHF |
| Delémont (JU) | indirect + 10 166 CHF | indirect + 18 082 CHF |
Et ensuite ?
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'amortissement indirect ?
Au lieu de rembourser la banque, vous versez chaque année le montant de l'amortissement sur un 3e pilier mis en gage. L'hypothèque reste la même ; à l'échéance, le capital 3a sert à la rembourser. Le versement 3a est déductible ; les intérêts, plus élevés, le sont aussi jusqu'en 2028.
L'amortissement indirect est-il toujours plus avantageux ?
Non. Il l'est surtout avec un revenu élevé (taux marginal élevé), des taux d'intérêt bas, et si vous ne versez pas déjà le maximum au 3e pilier. Dès 2029, les intérêts du logement habité ne seront plus déductibles : les intérêts supplémentaires d'une dette qui ne baisse pas pèsent alors davantage. Le calculateur fait la comparaison pour votre commune.
Que change la suppression de la valeur locative en 2029 ?
Dès le 1er janvier 2029, vous ne serez plus imposé sur la valeur locative du logement que vous habitez, mais vous ne pourrez plus en déduire les intérêts hypothécaires ni les frais d'entretien, sauf une déduction limitée pour un premier achat. Le calcul déduit les intérêts de 2026 à 2028 seulement.
Combien peut-on verser au 3e pilier en 2026 ?
7 258 CHF par personne affiliée à une caisse de pension, et 20 % du revenu d'activité, au plus 36 288 CHF, sinon. Le calcul compte un seul versement de 7 258 CHF ; au-delà, le reste de l'amortissement se fait directement.
Le capital 3a est-il imposé au retrait ?
Oui, une seule fois, à part et à taux réduit, avec les autres capitaux de prévoyance retirés la même année. Le calculateur compte cet impôt selon le calculateur officiel de l'AFC pour votre commune.
Que deviennent les intérêts du 3e pilier ?
Ils ne sont pas imposés pendant l'épargne. Le calcul part d'un rendement nul par défaut ; vous pouvez saisir le vôtre.
Sources : Banque nationale suisse, taux d'intérêt des nouvelles affaires de crédits hypothécaires (cube zikrepro), août 2026, publié le 1.10.2026 ; ASB, Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires (déc. 2023, en vigueur depuis le 1.1.2025) ; FINMA, communiqué du 27.03.2024 : reconnaissance de l'autorégulation hypothécaire de l'ASB ; PostFinance, calculateur hypothécaire (taux théorique 5 %, frais 1 %, un tiers du revenu) ; OFAS, montants valables dès le 1er janvier 2026 (pilier 3a : 7 258 CHF et 36 288 CHF) ; AFC, calculateur fiscal : impôt sur les prestations en capital 2026 (relevé du 18 octobre 2026) ; Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD), art. 33 (intérêts passifs) et 38 (prestations en capital) ; Conseil fédéral, communiqué du 1er avril 2026 : la réforme de l'imposition du logement (suppression de la valeur locative) entre en vigueur le 1er janvier 2029. Règles vérifiées le 20 octobre 2026 par Louis Jean Payer. Méthode