Frais d'entretien : forfait ou frais effectifs ?
Chaque année, le propriétaire qui habite son logement déduit soit un forfait, en pourcentage de la valeur locative, soit ses frais d'entretien effectifs. Les forfaits varient selon le canton : 20 % ou 30 % à Vaud, 15 % ou 25 % à Genève, 10 % ou 20 % ailleurs et pour l'impôt fédéral. Exemple pour une personne seule à Lausanne, revenu imposable de 120 000 CHF, valeur locative de 24 000 CHF, bâtiment de plus de 20 ans, 6 000 CHF de travaux : 106 CHF d'impôts en moins qu'avec le forfait seul, en déduisant les frais effectifs pour l'impôt fédéral.
- 10 à 30 %Forfait selon le cantonde la valeur locative
- 2029 Fin de la déductionavec la valeur locative
Les règles en 2026
- Le forfait remplace tous les frais effectifs : entretien, remise en état d'un immeuble acheté récemment, gérance, primes d'assurance, investissements d'économie d'énergie et démolition en vue d'une reconstruction (art. 5 RS 642.116 ; règles cantonales semblables).
- Le choix se fait lors de chaque période fiscale et pour chaque immeuble. Les frais d'économie d'énergie et de démolition non absorbés peuvent être reportés sur les deux périodes suivantes ; pendant un report, le forfait est exclu.
- Vaud : 20 % de la valeur locative, 30 % si le bâtiment a plus de 20 ans au début de la période fiscale (RDFIP, art. 8). Genève : 15 %, ou 25 % si le bâtiment a plus de 10 ans au début de la période fiscale (LIPP, art. 34, let. d). Neuchâtel : 10 % (au plus 7 200 CHF) ou 20 % (au plus 12 000 CHF), selon l'âge du bâtiment à la fin de la période fiscale. Fribourg, Valais, Jura et impôt fédéral direct : 10 %, ou 20 % au-delà de 10 ans au début de la période fiscale. En Valais, le guide de la déclaration 2025 retient l'âge à la fin de la période, alors que la loi renvoie à la règle fédérale (début).
- Ne sont pas déductibles : les travaux qui augmentent la valeur du bien (agrandissement, équipement nouveau), les frais de chauffage et d'énergie, les taxes de raccordement uniques et le travail du propriétaire lui-même.
- Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l'entrée en vigueur de la réforme : valeur locative et déduction des frais d'entretien du logement occupé par le propriétaire disparaissent dès la période fiscale 2029 (communiqué du 1er avril 2026).
Pour bien choisir
- Additionnez vos factures entretien, réparations, assurance du bâtiment, gérance de la PPE.
- Comparez au forfait le calculateur le fait pour le canton et pour l'impôt fédéral.
- Groupez les gros travaux une année de frais effectifs élevés, puis le forfait les années suivantes.
Forfait des frais d'entretien en 2026, logement occupé par le propriétaire
En pour-cent de la valeur locative, selon l'âge du bâtiment ; la dernière colonne indique si l'âge compte au début ou à la fin de l'année fiscale.
| Canton | 10 ans ou moins | 11 à 20 ans | Plus de 20 ans | Âge compté |
|---|---|---|---|---|
| Vaud | 20 % | 20 % | 30 % | début |
| Genève | 15 % | 25 % | 25 % | début |
| Fribourg | 10 % | 20 % | 20 % | début |
| Neuchâtel | 10 % (max. 7 200 CHF) | 20 % (max. 12 000 CHF) | 20 % (max. 12 000 CHF) | fin |
| Valais | 10 % | 20 % | 20 % | début |
| Jura | 10 % | 20 % | 20 % | début |
| Impôt fédéral direct | 10 % | 20 % | 20 % | début |
Et ensuite ?
Questions fréquentes
Forfait ou frais effectifs : que choisir ?
Les frais effectifs dès qu'ils dépassent le forfait. Comme le choix est libre chaque année, l'astuce consiste à grouper les travaux sur une même année, puis à reprendre le forfait les années calmes.
Quel est le forfait pour les frais d'entretien à Vaud ?
20 % de la valeur locative si le bâtiment a 20 ans ou moins au début de la période fiscale, 30 % au-delà (règlement vaudois, art. 8). Pour l'impôt fédéral direct : 10 % ou 20 %, avec un seuil de 10 ans.
Peut-on choisir le forfait pour le canton et les frais effectifs pour la Confédération ?
Les règles cantonales et fédérales sont distinctes et les forfaits diffèrent ; le calculateur indique le meilleur choix pour chacun. Vérifiez la pratique de votre canton dans le guide de la déclaration d'impôt.
Les travaux d'économie d'énergie sont-ils déductibles ?
Oui, comme frais d'entretien effectifs, déduction faite des subventions reçues ; la part non absorbée par le revenu peut être reportée sur les deux années suivantes. Ils sont compris dans le forfait : on ne peut pas les ajouter.
La déduction des frais d'entretien va-t-elle disparaître ?
Oui, en même temps que la valeur locative, pour le logement occupé par son propriétaire : le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2029. Les années fiscales 2026 à 2028 restent sous l'ancien droit.
Sources : Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (RS 642.116), art. 5 : forfait de l'impôt fédéral direct ; AFC, recueils des lois fiscales cantonales (VD, GE, FR, NE, VS, JU), état février 2026 ; Vaud, règlement concernant la déduction des frais relatifs aux immeubles privés (RDFIP) ; Genève, loi sur l'imposition des personnes physiques (LIPP, D 3 08), art. 34 ; AFC, recueil des lois fiscales neuchâteloises (RELCdir, art. 14), état février 2026 ; Conseil fédéral : la réforme de la valeur locative entre en vigueur le 1er janvier 2029 (1er avril 2026). Règles vérifiées le 19 octobre 2026 par Louis Jean Payer. Méthode