Dégâts en fin de bail : combien devez-vous payer ?
Vous ne payez que la valeur restante de l'élément abîmé, selon sa durée de vie. Une peinture murale dure 8 ans : refaite il y a 6 ans pour 2 000 CHF, elle vous coûte au plus 500 CHF si vous l'avez abîmée au-delà de l'usure normale. Passé 8 ans, plus rien.
- 8 ansDurée de vie d'une peinturedispersion, murs et plafonds
- 10 ansMoquette, réfrigérateurmoquette de qualité moyenne
Ce que dit la loi
- Vous rendez le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 CO). L'usure normale n'est jamais à votre charge : seuls les dégâts qui la dépassent peuvent vous être facturés.
- Même pour un dégât, vous ne payez que la valeur restante de l'élément : son coût de remplacement multiplié par la part de sa durée de vie qui n'est pas encore écoulée. L'âge se compte depuis la dernière pose ou rénovation, pas depuis le début de votre bail.
- Les durées de vie viennent du tableau paritaire des amortissements de la Fédération romande immobilière et de l'ASLOCA. Il n'est pas contraignant, mais il sert de référence aux deux associations et aux autorités de conciliation ; l'USPI le reconnaît aussi.
- Le bailleur doit vérifier l'état du logement à la restitution et vous signaler immédiatement les défauts dont vous répondez, sinon il perd ses prétentions, sauf pour les défauts invisibles lors d'une vérification usuelle (art. 267a CO).
- La banque ne peut libérer la garantie de loyer qu'avec l'accord des deux parties, sur un commandement de payer non frappé d'opposition ou sur un jugement exécutoire. Si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention en justice ou par poursuite dans l'année qui suit la fin du bail, vous pouvez exiger qu'elle vous la rende (art. 257e al. 3 CO).
À l'état des lieux de sortie
- Ne signez pas tout notez « sous réserve » ou ce que vous contestez sur le procès-verbal.
- Demandez l'âge des éléments date de la dernière peinture, de la moquette, des appareils.
- Calculez la valeur restante et contestez par écrit une facture qui n'en tient pas compte.
Part à payer selon l'âge de l'élément
Pourcentage du coût de remplacement à la charge du locataire pour un dégât qui dépasse l'usure normale, selon le tableau paritaire FRI / ASLOCA.
| Élément | Durée de vie | Après 2 ans | Après 5 ans | Après 10 ans |
|---|---|---|---|---|
| Peinture à dispersion ou acrylique | 8 ans | 75 % | 38 % | 0 % |
| Peinture alkyde ou résine synthétique | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Papier peint, qualité moyenne | 10 ans | 80 % | 50 % | 0 % |
| Papier peint lisse et lavable, bonne qualité | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Papier peint en fibre de verre | 20 ans | 90 % | 75 % | 50 % |
| Enduit intérieur brut ou minéral | 25 ans | 92 % | 80 % | 60 % |
| Moquette, qualité moyenne | 10 ans | 80 % | 50 % | 0 % |
| Vitrification ou imprégnation du parquet | 10 ans | 80 % | 50 % | 0 % |
| Parquet massif | 40 ans | 95 % | 88 % | 75 % |
| Parquet multicouche | 30 ans | 93 % | 83 % | 67 % |
| Stratifié (classe 32, qualité moyenne) | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Sol PVC ou linoléum | 20 ans | 90 % | 75 % | 50 % |
| Carrelage céramique | 30 ans | 93 % | 83 % | 67 % |
| Réfrigérateur | 10 ans | 80 % | 50 % | 0 % |
| Cuisinière, four ou plaques | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Lave-vaisselle | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Hotte à filtre métallique | 10 ans | 80 % | 50 % | 0 % |
| Plan de travail en résine synthétique | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Plan de travail en bois | 20 ans | 90 % | 75 % | 50 % |
| Plan de travail en acier chromé, granit ou verre | 25 ans | 92 % | 80 % | 60 % |
| Robinetterie de cuisine | 20 ans | 90 % | 75 % | 50 % |
| Baignoire acrylique | 25 ans | 92 % | 80 % | 60 % |
| Baignoire en acier émaillé | 35 ans | 94 % | 86 % | 71 % |
| Lavabo, WC ou bidet en céramique | 35 ans | 94 % | 86 % | 71 % |
| Mitigeur chromé | 20 ans | 90 % | 75 % | 50 % |
| Joints de faïence | 8 ans | 75 % | 38 % | 0 % |
| Cabine de douche en plastique | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Cabine de douche en verre | 25 ans | 92 % | 80 % | 60 % |
| Porte intérieure en bois massif | 30 ans | 93 % | 83 % | 67 % |
| Peinture des portes et cadres | 20 ans | 90 % | 75 % | 50 % |
| Garnitures de porte | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Fenêtre à double vitrage (bois, plastique) | 25 ans | 92 % | 80 % | 60 % |
| Peinture des cadres de fenêtre | 10 ans | 80 % | 50 % | 0 % |
| Store à lamelles intérieur | 15 ans | 87 % | 67 % | 33 % |
| Store à lamelles extérieur en métal | 25 ans | 92 % | 80 % | 60 % |
| Volet roulant en plastique | 20 ans | 90 % | 75 % | 50 % |
| Sangle de volet roulant | 8 ans | 75 % | 38 % | 0 % |
Et ensuite ?
Questions fréquentes
Dois-je repeindre l'appartement en partant ?
Non, si les murs ne présentent que l'usure normale. Si vous les avez abîmés, vous payez seulement la valeur restante de la peinture : avec une durée de vie de 8 ans, une peinture de 6 ans ne vaut plus que 25 % de son coût.
Que se passe-t-il si la durée de vie est écoulée ?
L'élément n'a plus de valeur : vous ne devez plus rien pour son remplacement, même s'il est abîmé.
D'où viennent ces durées de vie ?
Du tableau paritaire des amortissements signé par la Fédération romande immobilière et l'ASLOCA, utilisé en Suisse romande. En Suisse alémanique, les associations de propriétaires et de locataires publient un tableau semblable, révisé en 2024.
Le bailleur peut-il facturer des dégâts découverts plus tard ?
Seulement des défauts qu'une vérification usuelle n'aurait pas révélés, et il doit vous en aviser dès leur découverte. Pour le reste, il doit vous signaler les défauts immédiatement, en pratique dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent l'état des lieux.
Le bailleur peut-il garder ma garantie de loyer ?
Non : la banque ne la libère qu'avec l'accord des deux parties, sur un commandement de payer non frappé d'opposition ou sur un jugement exécutoire. Si le bailleur n'agit pas en justice ou par poursuite dans l'année qui suit la fin du bail, vous pouvez exiger qu'elle vous la rende (art. 257e al. 3 CO).
Sources : FRI et ASLOCA, tableau paritaire des amortissements commun aux associations de bailleurs et de locataires (Lausanne, 21 février 2007) ; Code des obligations, art. 267 (restitution de la chose) et 267a (vérification et avis immédiat des défauts) ; Code des obligations, art. 257e (garantie de loyer, restitution après un an) ; Association suisse des locataires (Mieterverband) : tableau des durées de vie et calcul de la valeur résiduelle ; ASLOCA Vaud : état des lieux de sortie, avis des défauts dans les deux à trois jours ouvrables ; ASLOCA Genève : remise en état de l'appartement, qui en a la charge ? (valeur actuelle selon la durée de vie). Règles vérifiées le 20 octobre 2026 par Louis Jean Payer. Méthode