Vendre son bien : ce qui vous reste en poche

Un logement acheté 600 000 CHF et revendu 900 000 CHF après 12 ans à Lausanne, 50 000 CHF de travaux, 2,5 % de courtage et 450 000 CHF d'hypothèque à rembourser : il reste 410 535 CHF au vendeur, après 13 965 CHF d'impôt sur le gain immobilier.

2 à 3 %Courtage usuelaucun tarif légal
0 CHFDroits de mutation pour le vendeurpayés par l'acheteur

Canton du bien

Commune du bien (utile dans le Jura)

Prix de vente 900 000 CHF

Prix d'achat 600 000 CHF

Années de possession 12 ans

J'y habite (logement principal)

Travaux à plus-value depuis l'achat

Frais payés à l'achat (droits de mutation, notaire)

Commission de courtage, en %

Autres frais de vente (annonces, certificats)

Hypothèque restante à rembourser 450 000 CHF

Pénalité de remboursement anticipé (contrat)

410 535 CHF en poche après la vente

Prix 900 000 CHF − courtage 22 500 CHF (2,5 %) − autres frais 3 000 CHF − impôt sur le gain immobilier 13 965 CHF − hypothèque remboursée 450 000 CHF. Gain imposable : 199 500 CHF. Taux de 7 % pour 24 ans (années d'occupation comptées double).

Prix de vente900 000
Frais et impôt39 465
Hypothèque remboursée450 000
Reste en poche410 535

Logement principal racheté : l'impôt peut être reporté si le produit est réinvesti dans un nouveau logement principal en Suisse dans un délai approprié (environ 2 ans en pratique, art. 65 LI). Vaud : 5 % du prix sont consignés chez le notaire pour garantir l'impôt (art. 236 LI). Les droits de mutation de la vente sont à la charge de l'acheteur dans les six cantons, et en général aussi le notaire, sauf accord contraire. La commission de courtage n'a pas de tarif légal : en pratique 2 à 3 % du prix, à négocier. La pénalité de remboursement anticipé d'une hypothèque fixe dépend de votre contrat.

Impôt sur le gain immobilier 2026 du canton (logement privé) ; sans report pour remploi, sans impôt ecclésiastique. Les frais de l'acte de vente sont à la charge de l'acheteur.

Ce qu'il faut savoir

L'impôt sur le gain immobilier frappe la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, augmentée des travaux à plus-value et des frais d'achat et de vente ; il baisse avec la durée de possession, selon le barème de chaque canton.
Les droits de mutation sont dus par l'acheteur dans les six cantons, sauf accord contraire (le vendeur reste parfois solidaire envers l'État) ; selon l'usage, l'acheteur paie aussi le notaire et le registre foncier de l'acte de vente.
La commission de courtage n'a pas de tarif légal ; le juge peut réduire un montant excessif (art. 417 CO). Elle est déductible du gain imposable.
Logement principal racheté dans un délai raisonnable : l'impôt est reporté, en tout ou partie (art. 12 al. 3 let. e LHID) ; à Genève, il est payé puis remboursé. Délais : 5 ans à Genève, 2 ans avant ou après la vente à Fribourg et en Valais, 2 ans à Neuchâtel, environ 2 ans en pratique à Vaud.
Garantie de l'impôt : à Vaud, 5 % du prix sont consignés chez le notaire ; à Genève, le montant de l'impôt ; à Neuchâtel et en Valais, l'État bénéficie d'une hypothèque légale. Au Jura, 7 % du produit de la vente. À Fribourg, une consignation de 5 % adoptée en octobre 2026 doit entrer en vigueur en 2027.
Une hypothèque à taux fixe remboursée avant l'échéance entraîne une pénalité prévue par le contrat, souvent la perte d'intérêts de la banque.

Avant de vendre

Rassemblez vos factures achat, notaire, travaux à plus-value : elles réduisent l'impôt.
Interrogez votre banque sur le remboursement de l'hypothèque et une éventuelle pénalité.
Pensez au remploi si vous rachetez votre logement principal, l'impôt peut être reporté.

Impôt sur le gain et net en poche selon le canton

Achat 600 000 CHF, vente 900 000 CHF, 50 000 CHF de travaux, 25 000 CHF de frais d'achat, 2,5 % de courtage, 450 000 CHF d'hypothèque, logement habité par le vendeur.

Canton	Impôt après 12 ans	Net en poche après 12 ans	Impôt après 4 ans
Vaud	13 965 CHF	410 535 CHF	29 925 CHF
Genève	19 950 CHF	404 550 CHF	59 850 CHF
Fribourg	38 304 CHF	386 196 CHF	57 456 CHF
Neuchâtel	34 234 CHF	390 266 CHF	65 835 CHF
Valais	27 994 CHF	396 506 CHF	42 768 CHF
Jura	51 077 CHF	373 423 CHF	65 149 CHF

Et ensuite ?

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Questions fréquentes

Qui paie les frais de notaire lors d'une vente ?

En Suisse romande, l'acheteur paie les droits de mutation et, selon l'usage, le registre foncier et le notaire de l'acte de vente, sauf accord contraire. Le vendeur paie le courtage, l'impôt sur le gain immobilier et, le cas échéant, la pénalité de son hypothèque.

Combien coûte un courtier ?

Il n'y a pas de tarif légal : 2 à 3 % du prix sont courants, souvent moins pour les biens chers. Le taux se négocie et figure dans le contrat de courtage.

Peut-on éviter l'impôt sur le gain immobilier ?

Il est reporté si vous rachetez un logement principal dans le délai du canton. Il diminue avec la durée de possession, et les travaux à plus-value et les frais d'achat et de vente réduisent le gain imposable.

Que devient mon hypothèque ?

Elle est remboursée avec le prix de vente, ou transférée sur votre nouveau bien si la banque l'accepte, ce qui peut éviter une pénalité.

Sources : Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID), art. 12 ; Tribunal fédéral, ATF 138 III 669 (commission de courtage excessive) ; Canton de Vaud : impôt sur les gains immobiliers et consignation de 5 % (LI art. 236) ; Canton de Genève : loi générale sur les contributions publiques (LCP), art. 85 et 86A ; Barèmes cantonaux de l'impôt sur le gain immobilier 2026 (voir les pages canton par canton de Maisonomie) ; Canton du Jura : impôt sur les gains immobiliers, consignation de 7 % (art. 190a LI). Règles vérifiées le 21 octobre 2026 par Louis Jean Payer. Méthode